Budowa domów do 70 mkw. – zmienią się przepisy?

Wprowadzenie przepisów, które ułatwiają budowę domów do 70 mkw., mało przyśpieszyć realizację takich inwestycji i ograniczyć formalności. Tymczasem brak odpowiednich regulacji doprowadził do rozwoju patologicznych praktyk. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to zmienić – trwają prace nad nowymi przepisami. O co właściwie chodzi?

Patologie w budowie domów do 70 mkw. – o co chodzi?

Po wprowadzeniu przepisów ułatwiających realizację takich inwestycji okazało się, że są one niekompletne i nie przedstawiają, jak należy postępować w przypadku różnych sytuacji. Zgodnie z tymi przepisami od stycznia 2022 roku budowanie domów do 70 mkw. nie wymaga pozwolenia. Nie trzeba zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy. Wystarczy zgłoszenie, po którym w ciągu 21 dni wydawane są warunki zabudowy. Wprowadzanie takich zasad miało przede wszystkim ograniczyć koszty realizacji i zmniejszyć formalności, ale jednocześnie doprowadziło do samowoli budowlanej.

Mała popularność i dziurawe przepisy

Przepisy wprowadzone w ramach Polskiego Ładu miały zachęcić do budowania małych domów. Tymczasem z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że z takiej uproszczonej ścieżki skorzystało zaledwie 1,2 tys. osób. Problem dziur w przepisach zgłaszają m.in. urzędnicy. Okazuje się, że nie ma w nich regulacji dotyczących tego, co mają zrobić, jeśli uzyskana dokumentacja dotycząca realizacji danej inwestycji jest niekompletna. Zgodnie z przepisami nie ma tutaj możliwości wezwania do uzupełnienia ani merytorycznej weryfikacji zgłoszeń.

Nowe regulacje dały również okazje do naginania prawa. Dochodziło do skupowania gruntów rolnych i dzielenia ich na małe działki, na których teoretycznie można budować dom do 70 mkw. W praktyce te grunty często znajdowały się w miejscach, w których nie można budować, np. przy rezerwatach przyrody.

Dojdzie do zmiany przepisów

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało zmiany w przepisach, które mają wyeliminować te patologie. Przede wszystkim uproszczona procedura nie będzie już mieć zastosowania w przypadku, gdy uzyskana przez urząd dokumentacja nie jest kompletna. Poza tym nie będzie mieć ona zastosowania, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ustali na podstawie okazanych dokumentów, że to inwestycja na własne cele mieszkaniowe. Resort zwraca także uwagę na to, że budowa musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak nie jest, koniecznością staje się uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Po zmianie przepisów powinien zniknąć problem dostarczania niekompletnych dokumentacji, które były składane nie przypadkiem – wielu inwestorów zdawało sobie sprawę z nieścisłości przepisów. Organy mają zyskać podstawę do weryfikacji, czego właściwie dotyczy zgłoszenie – przebudowy czy budowy. Mają się również pojawić przepisy odnoszące się do zgłoszenia przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych obiektów o takiej powierzchni.

Aktualnie prowadzone są uzgodnienia międzyresortowe i konsultacje. Według planów projekt ma być przedłożony Radzie Ministrów w II kwartale 2024 roku.